O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado sobre o valor efetivo da venda do bem, mesmo que este seja maior do que o valor venal adotado como base de cálculo para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A decisão é da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que proveu recurso do município de São Paulo.
A decisão anteriormente proferida no caso em tela pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo era no sentido de que a base de cálculo do ITBI fosse exatamente a mesma do IPTU, a qual geralmente está defasada em relação à realidade do mercado.
Ao final, prevaleceu o entendimento de que a diferença do valor da base de cálculo dos dois impostos se deve ao fato do IPTU ser calculado com base em plantas genéricas de valores, baseadas em preços médios do metro quadrado por região e padrão de construção, os quais costumam ficar abaixo do valor de mercado.
Por ocasião do julgamento consignou-se que no caso do ITBI, o preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir com grande proximidade o seu valor venal, consignando que o valor real da operação deve prevalecer em relação à avaliação da planta genérica de valores.
Neste particular, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI não merece fé, o Fisco pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo.
Da mesma maneira, se o contribuinte não concorda com o valor adotado pelo Fisco como base de cálculo do ITBI, também pode impugná-lo, demonstrando qual é o correto valor de mercado a prevalecer para a operação.
Isso demonstra que o valor venal é uma grandeza que não se confunde, necessariamente, com aquela indicada na planta genérica de valores, no caso do IPTU, ou na declaração do contribuinte, no que se refere ao ITBI.
Conforme decidiu o STJ, nas duas hipóteses cabe à parte prejudicada – contribuinte ou fisco – questionar a avaliação realizada e demonstrar que o valor de mercado é diferente.
Assim, seria perfeitamente válido a contribuinte impugnar o montante apresentado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do imóvel é inferior àquele adotado.
Julyanne Boscoli Lanza Garcia Silva, é advogada na Jorge Gomes Advogados.
 
