O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), previsto no artigo 156, inciso II da Constituição Federal de 1988 incide nas operações onerosas de transferência de bens imóveis, nas quais o adquirente do imóvel passa a ser o responsável legal pelo pagamento do tributo.
Por ser um imposto de transmissão, o ITBI não poderá ser exigido indiscriminadamente e a qualquer momento pelo Fisco Municipal, tendo em vista que o fato gerador do imposto só nasce com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro na matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.
Ocorre que, em contrariedade à legislação civil, os Cartórios Oficiais de Registro de imóveis, somente efetuam referido registro na matrícula, mediante a apresentação da correspondente guia de ITBI devidamente quitada ou da certidão de imunidade tributária expedida pela Prefeitura do município em que se localiza o bem.
Grande parte dos municípios pratica a alíquota de 2%, cujo percentual incidirá sobre o valor do bem imóvel. Há que se considerar que nas operações de compra e venda, a base de cálculo do imposto de transmissão da propriedade será o valor da operação, ou seja, o valor de mercado. Já nas hipóteses de transmissão de imóveis para pagamento de capital social de pessoa jurídica, há possibilidade de considerar o valor histórico informado pelo contribuinte à Receita Federal na Declaração de Imposto de Renda das Pessoas Físicas, desde que o valor coincida com o das cotas sociais.
A alíquota, apesar de revelar-se em percentual “relativamente baixo”, se aplicada sobre uma base de cálculo maior, a exemplo de imóveis rurais que têm valores bastante expressivos, inevitavelmente, acarretará um custo muito elevado ao adquirente.
Muitas vezes, a aquisição destas propriedades é realizada com a finalidade de exploração de determinadas atividades produtivas de início imediato. E a regularização da titularidade do bem, com o registro na matrícula do imóvel, é imprescindível para a formalização de contratos e captação de recursos e financiamentos que exigem garantia real, sob pena de inviabilizar a atividade econômica.
Ao tomar conhecimento sobre o posicionamento dos Cartórios sobre o tema, a OAB/MS oficiou o Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul para que tomasse as providências necessárias a viabilizar o registro da transferência imobiliária. A corregedoria, então, editou o Provimento 250 de 30 de abril de 2021 para alterar dispositivos do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça, retirando a exigência de comprovação do ITBI anterior ao registro.
Desta forma, em observância ao disposto no Código Civil, acerca do momento em que se opera a efetiva transferência imobiliária, o provimento editado pelo Tribunal de Justiça sul mato-grossense passou a prever, de forma facultativa, o pagamento do ITBI anterior ao registro na matrícula, e não obrigatória, como anteriormente era exigido.
Significa dizer que o tributo só poderá ser exigido do contribuinte após o registro na matrícula do imóvel, pois somente após este ato, é que a titularidade da propriedade teria sido de fato transferida a outrem.
Convém esclarecer que não há impedimento ao Serviço Registral em orientar o recolhimento prévio. O que passa a ser vedado é a exigência do recolhimento da guia do ITBI antes do registro na matrícula.
A Jorge Gomes Advogados, especializada em contencioso tributário e administrativo coloca-se à disposição para esclarecer eventuais dúvidas e auxiliar da melhor forma possível.
GUILHERME GOMES ARAÚJO é estagiário da Jorge Gomes Advogados e bacharelando em Direito pelo Centro Universitário Antônio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente.
