Em janeiro de 2025, foi sancionada a Lei Complementar que regulamenta a Reforma Tributária, com vetos, pelo Presidente da República, provocando profundas mudanças nas expectativas para o novo sistema tributário, cuja aplicação está prevista para iniciar já a partir de janeiro de 2026.
Já é certa a extinção de cinco tributos atuais (ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS) para transformarem-se em apenas dois: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), com a adição de um terceiro, o Imposto Seletivo (IS), que incidirá especificamente sobre produtos considerados prejudiciais à saúde e ao meio ambiente.
Além disso, o texto do Projeto de Lei nº 68/2024 previa alguns regimes especiais de tributação para setores comerciais específicos, dentre os quais os fundos de investimento imobiliário (FIIs) e do agronegócio (Fiagros), que originalmente poderiam optar por serem contribuintes do IBS e do CBS, ou não.
Após o texto passar pela aprovação do Presidente da República, transformando o Projeto de Lei na Lei Complementar nº 214/2025, vetou-se o regime especial aos FIIs e Fiagros, obrigando-os a contribuir com IBS e CBS sobre operações com bens imóveis, como compra e venda, aluguel e arrendamento.
Contudo, é preciso analisar o objeto de cada fundo para afirmar, com certeza, a qual regime de tributação estará sujeito. Até o momento, as alterações atingiram somente operações dos fundos sobre o mercado imobiliário, permanecendo a exoneração fiscal para os fundos imobiliários “de papel”, que aplicam e possuem rendimentos derivados de operações financeiras, e os rendimentos auferidos pelos fundos, por exemplo, cumpridos alguns requisitos.
Também não haverá alterações na incidência do Imposto de Renda sobre esses fundos, pois a Reforma Tributária atinge somente operações de consumo. Mas com a mudança, o setor, que atualmente não sofre com tributações sobre as operações, passará a ser tributado em até 30% nas operações com locação e até 50% nas operações de vendas de imóveis, oneração que será repassada aos locatários e compradores.
Caso não haja novas mudanças pelo Congresso Nacional, que pode derrubar os vetos presidenciais, a nova regra terá efeitos a partir de 2027, quando as alíquotas do IBS e da CBS começarão a serão aplicadas em caráter experimental, mas não serão efetivamente recolhidas. A cada ano, as alíquotas aumentarão gradualmente até a transição completa para o novo sistema, o que está previsto para acontecer em 2033.
Diante do exposto, a Jorge Gomes Advogados, especializada em questões tributárias, coloca-se à disposição para tirar eventuais dúvidas.
MARIANA TUNES MORINAGA é estagiária na Jorge Gomes Advogados e graduanda em Direito pelo Centro Universitário Antônio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente.
