A Reforma Tributária, implementada a partir das mudanças introduzidas pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025, embora a finalidade seja a de estabelecer um processo de profunda transformação no sistema de tributação do consumo, irá impactar praticamente todos os segmentos da economia, incluindo as atividades afetas ao setor imobiliário e os contratos de arrendamento rural, por exemplo.
Com o propósito de simplificar um dos mais complexos sistemas tributários do mundo, o Brasil optou por unificar cinco tributos – PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS – que serão substituídos por um imposto de valor agregado dual (IVA-dual). O novo modelo contempla a Contribuição sobre Bens e Serviços – CBS e o Imposto sobre Bens e Serviços – IBS, que incidirão sobre “as operações que envolvam bens móveis ou imóveis, materiais ou imateriais, inclusive direitos”.
A Lei Complementar introduziu uma relevante alteração no regime tributário aplicável às receitas provenientes de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, prevendo a adoção de um regime opcional de transição. Nesse contexto, o setor do agronegócio, especialmente no que se refere aos contratos de arrendamento rural, poderá se beneficiar significativamente dessa sistemática, considerando a possibilidade de tributação sobre a receita bruta com alíquota reduzida de 3,65%.
No entanto, para que seja possível aderir ao regime transitório e usufruir do benefício de recolhimento do IBS e da CBS com base na receita bruta recebida e com alíquota reduzida, os contratos de arrendamento devem atender a determinados requisitos obrigatórios, previstos no artigo 487 da Lei nº 214/2025.
O contrato deve possuir prazo determinado e finalidade não residencial, o que abrange, por exemplo, os contratos de arrendamento rural e de cessão onerosa, comuns no setor do agronegócio, voltados ao cultivo de eucalipto, cana-de-açúcar, soja, milho ou outras culturas, bem como aqueles destinados à exploração da atividade pecuária.
Além da exigência de finalidade não residencial, os contratos devem, obrigatoriamente, ter sido celebrados até a data de publicação da lei, sendo indispensável comprovar que foram assinados em momento anterior à sua publicação, ou seja, até 15 de janeiro de 2025, por meio de reconhecimento de firma ou assinatura digital, incluindo também eventuais aditivos contratuais.
Por fim, o contrato deverá, obrigatoriamente, ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até, no máximo, 31 de dezembro de 2025, ou ser disponibilizado à Receita Federal do Brasil e ao Comitê Gestor do IBS.
Diante disso, uma criteriosa avaliação dos contratos de arrendamento rural, considerando os requisitos legais estabelecidos, mostra-se imprescindível para que produtores e empresas do setor possam usufruir, de forma segura, dos benefícios do regime de transição do IBS e da CBS, especialmente no que se refere à tributação com base na receita bruta e à aplicação da alíquota reduzida. Uma abordagem preventiva e bem estruturada nesse aspecto contribui não apenas para a conformidade tributária, mas também para a efetiva redução da carga fiscal durante toda a vigência contratual.
GIOVANNA MATIAS DE SOUZA TREVISAN é advogada, pós-graduada em Direito Processual Civil e pós-graduada em Direito Tributário.
